怀化城市化步伐持续提速，各类 小区雨后春笋般冒出，为后续物业服 务市场提供了巨大操作空间。 （杨林斌 摄）
在怀化，做物业服务这一行的大都说自己“操的是白粉心，赚的是白菜钱”，难怪李春苹跟记者说的第一句就是“肯定是亏！”作为馨园春物业公司第六任经理，她对自己所服务的教师新苑小区的情况很是熟悉，后者2005年9月底交房后，开发商九园投资集团曾经一次性给予当时的物业公司20万元前期费用补贴，这“一瓢水”管到如今。
“我们的收费标准很低，甚至比廉租房还低。”李春苹身处困境，说话时声音却清脆响亮，不时浅笑一二。她师新苑多层物业费收取标准原来是0.4元（单位每平米，下同），着实“比廉租房还低”，如今调整到0.6元，二期即32层高楼还是1.1元。开支大是“肯定亏”的主因，该小区“房龄”够大亟待，始自2015年的大面积维修，到去年底就已破费五六十万元。恼人的是，由于种种原因，小区维修基金一直动不了，一应维修费用全靠物业公司自己张罗，“不少知道内情的人，都说我们能够下来，已经是个奇迹。”李春苹说，多亏广大业主支持他们工作，否则难以为继。小区近千住户，物业费收缴率一直保持在95%-97%高位，综合加权平均后则在89%上下，如果不是维修烧钱，馨园春的小日子应该很可以。
湖南晋源物业服务有限公司总经理符宇君也在诉苦，他说今年截至8月份，他们公司物业费收入同比减少近一成，而全部280名员工，每月仅工资开支就要60万元左右，今年2月份还普调了工资，所以备觉压力山大。为维持财务平衡，公司在一定程度上压缩了开支，其中接待费用瘦身明显。“最近几年来，员工要求高工资高福利的现象越来越普遍，这一点让人困惑。”符宇君直言，员工们在提工资福利要求方面越来越直白，“以前不多见”。
湖也在“挣钱难”。怀化市物业服务行业协会会长、湖南蓝世纪物业服务有限公司总经理蒋文俊透露，他们公司去年出现一定亏损，为近几年来少见，“这一行越来越不好做，越来越难赚钱”。蓝世纪是全市唯一一家拥有国家一级资质的本土物业服务企业，其经营状况一定程度上可视作全行风向标。蒋文俊介绍，怀化物业服务企业大都不同程度亏损，少则一两万多的达到数百万，好在这些亏损，相当程度上能从开发商那里得到补贴或补助。
怀化湘霖物业管理有限公司副总经理吴传结是物业管理师，他说这种专业技术人才在怀化年薪能拿到10万元就不错了，而在长株潭地区则能多拿2-4万元年薪，“我曾经在深圳打过工，有我这个本本，年薪能有二十万”。据他了解，怀化只管理一两个项目的小物业公司，老总工资或许低到只有四五千元。深圳有个专业精英人士，因为在怀化找了个老婆，有意留下发展，前往湘霖物业找机会，什么都好谈，唯独其每月14000元底薪要求难以满足，最终只得放弃。“与外地特别是发达地区比，我们这个行当不是能够挣大钱的行当。”
物业服务企业唯有不断加强员工队伍的 培训、学习，才能从容应对日新月异的市场。 （杨林斌 摄）
三年前夏季的一个深夜，怀化天龙御园一位住在二楼的业主，在外阳台（也是保安值班室的楼顶）纳凉完毕，通过自己从外墙擅自开辟的一扇小门折返家中，发现遭了小偷。此前该业主为图快活又疏于防范，骑墙而上时未将小门关闭，故大意失荆州，他向物业公司投诉说丢了茅台、红酒等贵重酒类，价值6000多元，要求物业照价赔偿，后者经过调取视频查证，小偷出大院时背着小包，不可能装下太多赃物，他随即改口称，物业没有及时报警，让他损失严重，横竖要赔，此后以此为由，拖欠物业费累计上万元拒不缴纳，物业公司屡次与其交涉无果，最终只得准备上法院。“物业服务费的用途是按照与业主们的合同约定，提供公共区域的服务，并非针对某个业主的财产保全进行服务。”天龙御园物业服务商、湖南三龙物业服务有限公司总经理汪胜峰，对于这场的官司，他充满信心。
物业公司与自己的服务对象闹摩擦，说到底是个“根本利益”之争，钱！很多时候提钱就伤和气，提钱就伤感情。提及跟“调皮”的业主擦枪走火打官司，符宇君做声不得但又不得不做声，去年8、9月间，通过长沙一家律师事务所，他们公司相继同所服务的6个项目（小区）签订《法律服务合同》，以电话催费、短信催费、催费沟通、发律师函等办法，全年催收到位物业费80.97万元，对于拒不交纳物业费的业主，则分别起诉。
他坦承物业服务做到这个份上，“阴沟里翻船”，绝非自己乐见。去年4月，他曾到深圳参观学习，得知当地长城物业公司所服务小区，有些业主虽然举家长住澳门，“居然”也按时将物业费打到自己所在深圳这边小区物业公司账上，为此感慨不已。“怀化这边的情况大不一样。”晋源物业服务的某个较为高档的小区，住了一些领导干部，抽的是百把元一包的高级香烟，却对每月不过百八十元的物业费斤斤计较，找尽借口有意无意拖欠，过后要求物业公司打折优惠，因为“我是某某单位领导”。于是不难理解，晋源物业为何要拿起法律武器，去追讨劳动果实了。
记者获悉，类似情形还有不少。蒋文俊介绍，物业服务成本构成中，人工成本占到65%以上，加上其它杂项开支，物业费收缴率如果低于70%，物业费不能按时收取，就意味着物业公司无米下锅，难以维持正常运转，“不跟你急才怪”，至于打官司，绝对是而为之。他同时透露，怀化物业服务行当近年来进场退场撤场转场十分常见，诱因大都源自一方要收费，一方不交费，很多物业公司轮流转，打一枪换个地方。有鉴于此，一些小区的物业服务提供者也是变动频繁走马灯，个别小区数年间已经换了4茬物业公司。
汪胜峰用“三”总结怀化物业行业的经营生态。首先是收费难，即物业费收取难。纵观全市，物业服务越来越完善，业主们的享受感和幸福指数不断攀升，但缴费意识却并未同步提升，不少人至今认为物业服务“是天经地义的”，哪能收钱。最近四年来，天龙御园物业费收缴率一直稳定在90%以上，该小区号称怀化富人区，业主大都经济条件较好并富有见识，消费较为先进，所以大都能够积极主动缴费，即便如此，也有极个别人士找借口，能拖就拖能省就省，交钱不痛快，期望奇迹出现。 “物业费不能完全收取到位，一些企业因此负债累累，这个长期性和瓶颈性难题，一直没有找到彻底有效的解决办法。”
二是广大意识强化，各县（市、区）出台的相关政策却跟不上实际需求，导致物业公司每每小区消费力量对决，常常身处被动境地。2017年1月3日，省发改委、省住建厅出台最新版的《关于印发湖南省物业服务收费管理办法的通知》（湘发改价调【2017】4 号），此前的 2010 年，省物价局、省住建厅已有《关于印发湖南省物业服务收费管理办法的通知》（湘价服【2010】76号）导入实践，对比两个文件，其中有关物业服务的标准和收费价格并不一致，操作空间和弹性差异明显，而新版《办法》实施，要求各地配套相应操作细则，怀化各地尚未及时跟进，使得物业公司还在吃“夹生饭”。迄今七年来，各地社会工资收入都在增长，生活水平提高，怀化物业服务行业的收费却基本上一成不变，这个“老”，掣肘着广大物业企业的经营生态，不少企业因此经营压力倍显。新旧政策对接的空窗期，还致使物业公司不敢与业主签订新的收费服务合同，这可算是“老”的“新版本”。
三是广大业主对物业费的构成，迄今不能正确领会和理解。一般说来，物业公司提供保安、保洁等7大块主体服务功能，它们属于公共服务范畴，所涉物业服务费也是着眼于提供公共服务，而不是为哪一家业主量身定做，理解不到位，执行有偏差，以致争执可能应运而生，譬如前面提到的天龙御园那位“遭窃”业主，与物业公司对簿公堂的个案。“龙御园按照1.2元标准收取物业费，在合同约定时间内有人值班巡查，这是物业服务的概念，并非对每个业主的所有服务都完全无条件满足，包打包唱，这一点谁都做不到，也没有义务做到。”汪胜峰重申，“可是时至今日，不少业主还是没弄懂这个问题。”
“物业公司如果只接到一两个小项目，要赚钱很难，有时还养不活员工，必须挂靠开发公司。”蒋文俊透露，怀化物业收费标准一直在全省“忝陪末座”，并且七年来基本上没有调整过，而鹤城区的收费标准甚至不如辰溪、沅陵。不少物业企业为了，减人增效，随之而来的，必然是降低服务标准、减少成本开支，形成低收费、差服务的恶性循环。“如今新《办法》出台了，希望相关局面尽快有所改观。”
这本《书》，有助于广大业 主更好，了解自身与物业公司之间的 -义务界限。 （杨林斌 摄）
以四号文即新《办法》出台实施为契机，着眼于了解全市物业服务行业总体状况，规范其相关行为，由市房产局、发改委主导，一场集中调研行动已经全面展开。市房产局物业管理科科长饶运安介绍，本次调研第一阶段即自查自纠阶段任务已经完结，目前已进入现场调研和重点检查阶段，下一步将是整改规范阶段。他认为，质价不符是怀化物业服务行业的通病，全市280多家物业公司，其中怀化城区170多家，全行收费一直偏低，基本处于“三分之一亏损，三分之一保本，三分之一盈利”的局面，部分企业举步维艰。“物业公司内部也常常管理不善。”饶运安调研中发现，物业公司从业人员职业技能培训教育普遍不到位，表现在某些项目经理未能摆正自己，小区一应事务由他说了算，业主不交费他就随意停水停电。他说近年来，怀化城市化步伐加快提速，城区面积和人口双向激增，但不少一夜之间身份逆转的农民，思维并未与时俱进地变身为市民，对于住小区“还要交钱”的管理模式大不以为然，拒不缴费，甚至保安是“看门狗”，进行人身，非常不可取。
“一些物业公司服务工作没做到位，服务质量差强人意。”蒋文俊坦言，遇到业主反映房屋渗漏，有些物业公司知晓后并未及时维修，出了安全事故后响应也不及时，处置不当，凡此种种不够专业、悉心、到位的服务表现，不但授人以柄，也成为难收物业费的诱因。他认为物业公司要放正心态，设法增进与业主们的沟通了解，把服务工作做好，用心赢得广大业主的理解和尊重，他们才会配合工作。
除极个别项目外，湘霖物业公司的物业费收取率在94%上下，吴传结将此归结为系他们公司“尽心尽力为业主做好每一件事”经营所致。他说，只有为业主考虑，物业服务工作才能做好，物业费收缴率才能较高。汪胜峰说除了按照合同办事，为业主们做好日常服务外，每当业主碰到房屋质量问题，只要反映给他们公司，都会得到及时处理，开发商都会及时派人上门修缮，必要时合理赔偿。
恶性竞争是怀化物业行业一个久治不愈的通病。曾经有个物业服务项目，晋源公司经过仔细测算，发现报价20万都难有赚头，结果却有同行以15万元“天价”半截杀，结果大家都不好看。符宇君说，外地同行对怀化“土著”冲击很大，用本地一位业界老前辈的线%市场被别人搞走了，我们自己还在20%的市场里面打得”，这种恶性竞争的局面必须改观。竞争正倒逼部分物业企业转变经营思，延伸增值服务，谋求多元化发展，晋源物业的抓手在于开发养老服务、定点培训、家政服务和快递连锁经营市场，培植业绩增长点。符宇君适度增加薪酬和福利待遇，吸引更多青年加入物业服务阵容。更多组织开展专业技能培训，提高员工素质。
市发改委服务价格科科长王湘兰认为，物业服务关涉民生民情，社会关注度高，必须认真对待。她说此番集中调研结束后，他们将就此做个物业服务收费定价成本监审，然后待即将拟议的《怀化市物业管理条例》出来后再分级推研，通过制定《收费标准》，出台相关具体收费指导价，“前提条件是质价相符”。完成相关务虚工作的时间窗口，大约会在明年底。届时， 《怀化市物业服务收费管理办法》将以部门规章形式出台，《怀化市物业管理条例》则将通过立法后新鲜出炉，如此治标又治本， “物业经济”才算回归价值本位。可见，怀化物业行业历经委婉曲折后，有望很快拨云见日，迎来阳光灿烂的日子。
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